임대차 계약서 작성시 유의사항
오늘은 부동산 계약 임대차 계약서를 작성 할 때 꼭 알아야 하는 꿀팁에 대해 글을 정리해보겠습니다.
임대차 계약서를 작성할 때는 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확하게 규정하고, 분쟁을 예방하기 위해 주의해야 할 여러 가지 요소가 있습니다.
아래는 임대차 계약서를 작성할 때 주의할 점들입니다.
1. 계약 당사자 확인
계약서를 작성할 때, 임대인과 임차인의 신원을 정확히 확인해야 합니다. 임대인의 경우 실제 소유자가 맞는지 등기부등본을 통해 확인하는 것이 중요합니다.
계약서에 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호 또는 사업자등록번호, 연락처를 명확히 기재해야 합니다.
2. 임대차 목적물 확인
임대차 대상이 되는 부동산의 정확한 주소 및 세부 사항을 계약서에 기재합니다. 예를 들어 아파트의 경우 동호수까지 정확하게 명시해야 합니다.
등기부등본을 확인하여 해당 부동산에 근저당권, 가압류 등이 설정되어 있지 않은지 확인하는 것이 중요합니다.
3. 임대차 기간 명시
임대차 기간을 명확하게 정해야 합니다. 예를 들어 “2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지”와 같이 시작일과 종료일을 구체적으로 기재합니다.
만료 후 자동 연장 여부에 대한 내용도 명확하게 규정해야 합니다.
Tip : 계약기간 종료시 자동연장을 24개월, 38개월 어떻게 할것인지?
4. 보증금 및 월세 조건
보증금과 월세를 정확히 명시해야 합니다. 특히 보증금은 임대차 계약이 종료된 후 돌려받을 수 있는 금액이므로, 이 금액을 명확히 기재하고, 월세는 매달 납입일을 지정해야 합니다.
연체 시 이자에 대한 규정도 계약서에 포함하는 것이 좋습니다. 예를 들어 “월세 연체 시 연 10%의 이자를 적용”과 같은 내용이 있을 수 있습니다.
Tip : 월세 인상은 임대차보호법 기준 5% 이상 인상을 할 수가 없다.
5. 관리비 및 기타 비용
관리비가 발생하는 경우, 그 내용과 금액, 납부 주체(임대인 혹은 임차인)를 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어 “매달 관리비는 임차인이 부담하며, 금액은 10만 원”과 같이 구체적으로 적습니다.
주차비, 전기, 수도, 가스 요금 등도 어떻게 나눠 부담할지 명시해야 합니다.
6. 수리 및 유지보수 책임
임대차 기간 중 발생하는 수리나 유지보수에 대한 책임을 명확히 해야 합니다. 예를 들어, “건물의 구조적 결함이나 큰 고장은 임대인이 책임을 지고, 소모품 교체나 경미한 고장은 임차인이 책임”과 같은 규정을 두는 것이 좋습니다.
7. 계약 해지 및 갱신 조건
임대차 계약을 중도에 해지할 수 있는 조건을 명확히 규정해야 합니다. 예를 들어, “임차인은 임대차 기간 만료 3개월 전까지 서면 통보해야 하며, 중도 해지 시 보증금 일부를 반환하지 않는다”와 같은 규정이 있을 수 있습니다.
계약 갱신 여부 및 조건도 명시하는 것이 중요합니다. 만약 갱신 시 임대료 상승이 있을 경우 그 비율을 정하는 것이 좋습니다.
8. 임차인의 권리 보호
임차인의 권리를 보호하기 위해 계약서에 “임대인은 임차인의 권리 침해 없이 안정적으로 거주할 수 있도록 해야 한다”와 같은 내용이 포함될 수 있습니다.
또한 계약 기간 중 임대인이 일방적으로 계약을 해지하거나 임차인을 강제로 퇴거시키지 못하도록 하는 규정도 명시할 수 있습니다.
9. 특약 사항
계약 당사자 간에 추가적으로 합의한 사항이 있다면 이를 특약 사항으로 명확하게 기재해야 합니다. 예를 들어, 철거 여부, 반려동물 허용 여부, 인테리어 변경 가능 여부, 담보물 설정 등 구체적인 조건을 추가할 수 있습니다.
Tip : 계약서에 대부분 ‘현상태에서 임대차를 한다’ 라고 적혀있다.
이는 말 그래도 현 상태에서 임대차를 한다는 의미이고, 퇴거 시 철거 여 부를 정확하게 작성해야한다.
10. 서명 및 날인
계약서가 법적 효력을 가지려면 임대인과 임차인의 서명 및 날인이 필요합니다. 서명 시 반드시 계약서 내용에 대해 충분히 이해한 후 서명해야 합니다.
계약서를 작성을 한 뒤, 교차낙인을 하여 임대인과 임차인이 1장씩 나눠 갖는다.
11. 임대차 신고 및 확정일자
임대차 계약 후 30일 이내에 관할 동사무소에서 임대차 계약을 신고해야 합니다. 이를 통해 보증금을 보호받을 수 있으며, 임차인이 확정일자를 받으면 경매나 강제집행에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
12. 중개인 활용 시 주의사항
부동산 중개인이 계약을 중개하는 경우, 중개 수수료의 범위와 금액을 명확히 확인해야 합니다.
또한, 중개사무소가 등록된 정식 중개업자인지, 그리고 중개사고에 대비해 중개사고배상보험에 가입되어 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.
이러한 점들을 꼼꼼하게 확인한 후 계약을 체결하면, 임대차와 관련된 잠재적 분쟁을 미리 방지하고 안정적인 거래를 할 수 있습니다.
중개보수출방법
(보증금 + (월세*100))*0.90%
*중개보수는 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될수있습니다.
이 모든 사항을 명확하게 정리하여 계약서를 작성하면, 임대차 계약과 관련된 분쟁을 예방하고 안전한 거래를 진행할 수 있습니다.
대리 계약 시에는 위임장을 통해 권한을 위임받고, 대리인의 신원을 확인하는 등 대리 계약의 법적 요건을 철저히 준수하는 것이 중요합니다.